賃貸オーナーが陥る修繕の罠と回避策
2026/2/02 月曜日
なぜ安い外壁塗装は家賃収入を減らすのか？
賃貸オーナーが陥る修繕の罠と回避策
アパートの外壁塗装に380万円か…正直、高いな
賃貸オーナーの方から本当によく聞く言葉です。
この感覚は間違っていません。
経営者としてコスト意識を持つことは重要だからです。
しかし
多くのオーナーは修繕費を単なる支出
痛い出費できれば避けたい
コストとして見てしまっています。
ここに、FP（ファイナンシャルプランナー）
の視点で整理すると大きな誤解があります。
今回は、賃貸経営の明暗を
分ける修繕の投資的判断についてお話しします。
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💰 修繕はコストではない
大前提として賃貸経営は事業です。
事業において
出ていくお金（支出）はすべて同じ意味ではありません。
・ただ減っていくだけのお金（浪費・消費）
・将来のお金を増やすためのお金（投資）
この二つはまったく意味が違います。
FPの視点で定義するなら適切な修繕費とは将来の
キャッシュフローを守り、増やすための投資です。
💡 目先の見積もり額を安く
済ませることが必ずしも正解ではありません。
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⚠️ 修繕を後回しにした結果起きる見えない損失
まだ見た目は大丈夫そうだから
今の入居者は住んでくれているから
こうして修繕を後回しにすると水面下で何が起きるか。
・外観が古ぼけて見える
・内見時の第一印象（決定率）が下がる
・家賃を下げないと次の入居が決まらない
・結果、空室期間が長期化する
📉 FP視点で見るとこの機会損失こそが致命的です。
たとえば、家賃8万円の部屋が
修繕の遅れで3か月空室になったとします。
8万円 × 3か月 ＝ 24万円の損失。
さらに、家賃を5000円下げざるを得なくなったら？
年間6万円のダウン。
10年で60万円の資産価値毀損です。
💸 塗装費や修繕費をケチった結果
数年単位で見ると工事費以上の
利益を失っているケースは非常に多いのです。
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✅ 投資になる修繕と ❌ 無駄な修繕の違い
もちろん
すべての修繕が投資になるわけではありません。
ここを間違えるとお金をドブに捨てることになります。
✅ 投資になる修繕（プラスの修繕）とは
・入居率アップに直結する
・家賃維持、あるいはアップに反映できる
・物件の資産価値（寿命）を延ばす
代表例が第一印象を決める
外壁塗装・屋根・エントランス等の共用部です。
❌ 逆に自己満足になりやすい修繕（マイナスの修繕）は
・入居者が求めていない過剰な設備
・建物の残り寿命と合わない高額なグレード
・目的が不明確なとりあえずの全面改修
FPとしてこの費用対効果を整理せずに
修繕を決めるのは非常に危険だと言わざるを得ません。
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📊 FP視点で考える修繕判断の3つの軸
私が賃貸オーナー等の
クライアントに必ず伝えている判断軸があります。
迷ったときは、この3つを問いかけてください。
① 💰 回収できるか
その修繕を行うことで、家賃維持・入居率改善・空室期間短縮によってコストを回収できる見込みがあるか。
② ⏰ タイミングは今か
先延ばしにすることで雨漏りや
躯体の劣化など、将来の損（被害額）が拡大しないか。
③ 🏢 耐用年数と合っているか
建物のあと何年持たせるかという
出口戦略と修繕のグレードが噛み合っているか。
💡 この三つを言語化できない修繕は投資とは呼べません。
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⚠️ 安い修繕が一番高くつく理由
よくある失敗についても触れておきます。
・相場より極端に安い
・工程説明が曖昧
・使う塗料や部材の耐久年数が短い
これらに飛びついた結果、どうなるか。
数年で塗装が剥がれ、再修繕が必要になります。
📉 FP視点で言えばこれは最悪の二重投資です。
一回で10年持たせるべき修繕を短期間で二回やる。
当然、トータルの利回りは確実に悪化します。
💸 安物買いの銭失いは賃貸経営において
もっとも避けるべき事態です。
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👤 修繕成功のカギは業者ではなく人選
シリーズ第5回・第6回と
繰り返し、お伝えしていますが結論は同じです。
修繕という投資の成否は
業者という箱ではなく担当する人で決まります。
✅ 経営者と同じ投資目線で話せるか
✅ 工事の収支やリスクの話を避けないか
✅ 無駄な過剰提案をせず利益最大化を考えてくれるか
FP×建築の立場で言えばここを理解していない人に
大切な資産である物件の修繕を
任せるのは非常にリスクが高い行為です。
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📝 まとめ
賃貸オーナーにとって修繕費は
仕方なく支払う我慢料ではありません。
未来の家賃収入と空室リスクをコントロールし
資産価値を守るための前向きな投資判断です。
単なる費用か。未来への投資か。
💡 この視点が変わるだけで修繕の質も
選ぶパートナーも
そして最終的な経営の結果も大きく変わります。
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🔔 次回予告
投資の話ができる担当者の見つけ方
修繕を投資と考えろと
言われてもそんな話が通じる業者がいない…
そう感じた方もいるかもしれません。
次回は、数ある塗装業者・リフォーム会社の中から
あなたの物件を資産として扱ってくれる
担当者をどう見極めるか？
面談の際に使える魔法の質問と
NGワードについて具体的にお話しします。
お楽しみに。
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💼 専門家からのメッセージ
AFP（ファイナンシャルプランナー）および
一級建築塗装技能士として私は多くの
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著者プロフィール
有限会社 宮本建装 代表 宮本
一級建築塗装技能士 / AFP（ファイナンシャルプランナー）
有限会社 宮本建装
外壁・屋根の外装工事専門店
松戸市・柏市・鎌ヶ谷市・白井市エリア対応
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元記事はこちら：https://note.com/ko_38
