費用ではなく投資で考える外壁塗装
2025/12/06 土曜日
～減価償却・資産価値・キャッシュフロー
の観点から～
「外壁塗装に180万円…高いな」
松戸市で築15年のアパートを経営する
Tオーナー（40代）の第一声でした。
しかし詳しくお話しすると
「節税効果で実質130万円
入居率が10%改善して年間家賃収入+50万円
将来売却時の査定額+200万円」
「これ完全に投資ですね」
Tオーナーの表情が変わった瞬間でした。
外壁塗装は「費用」ではなく「投資」。
今回は、賃貸・不動産オーナーが知っておくべき
3つの投資視点をお伝えします。
投資の3本柱とは
外壁塗装を「投資」として捉えるには
3つの視点が必要です。
【投資効果の3本柱】
① 節税リターン
減価償却・経費化による税負担の軽減
② 入居率リターン
美観維持による収益の安定化
③ 売却リターン
資産価値維持・査定額の上昇
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この3つを合わせて初めて、
外壁塗装は真の「投資」となります。
① 減価償却という「見えないリターン」
賃貸物件の修繕費は、原則として経費計上が可能です。
つまり、外壁塗装を実施した年の所得税・法人税
を圧縮できるため単なる支出ではなく
「節税効果」という即時リターンがあるのです。
【修繕費として一括計上する場合】
外壁塗装工事：180万円
税率30％想定：54万円の節税効果
実質負担額：約126万円
その年の利益を圧縮したい場合に有効です。
【資本的支出として計上する場合】
耐用年数10年で減価償却
年間18万円ずつ経費化
→ 毎年約5.4万円の節税効果（税率30%想定）
複数年で利益調整したい場合に有効です。
⚠️ 判断基準
■ 修繕費にできる条件
・建物の維持・原状回復が目的
・塗装の品質・グレードが従来と同等
・金額が60万円未満または3年以内周期の修繕
■ 資本的支出になる場合
・建物の価値を高める改良
・高機能塗料への変更（遮熱・断熱など）
・大規模な増改築を伴う
※税務処理については必ず税理士にご相談ください。
当社では、税理士との連携もサポートしています。
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② 外観＝空室率の変動要因
見た目は、想像以上に「賃料」「空室率」に影響します。
築15年を超えるアパートやマンションでは、
外壁の退色・クラック・コーキング劣化などが、
入居者心理に”古さ”を印象づける最大要因です。
特にネット掲載が中心の今、
「築年数」よりも「写真の印象」が先に判断されます。
【実際の事例：柏市Sオーナー様】
築18年・1K×8戸のアパート
塗装前：空室率37.5%（3戸空室）
塗装後：空室率12.5%（1戸空室）
塗装費用：150万円
年間家賃収入増：約60万円
（家賃5万円×2戸×6ヶ月平均）
→ 2.5年で投資回収
✅ 塗装リフォーム後の効果
・平均入居率 +10〜15％改善
・内覧時の成約率も上昇
・家賃の値下げ交渉が減少
・既存入居者の満足度向上
つまり、塗装は「見た目の修繕」ではなく、
家賃収益を守るための投資なのです。
③ 将来売却時の”評価額差”を意識する
外壁塗装の有無は、売却査定時に100万円単位の差となります。
【不動産査定のポイント】
査定員が見るのは：
・外観の第一印象（築年数より重視）
・修繕履歴の有無
・今後の修繕リスク
実際の査定評価：
■ 築20年アパート（塗装済）
→ 修繕リスク低
→ 査定額：+200〜300万円
■ 築20年アパート（未塗装）
→ 修繕引当控除
→ 査定額：−150〜200万円（修繕見込み分）
差額：300〜500万円
【融資評価への影響】
不動産担保ローンや再融資時にも、
外観状態は評価額に直結します。
金利0.5%の差：
借入3,000万円×0.5%×20年
= 約300万円の利息差
外壁塗装への投資が、
将来の融資条件も改善する可能性があります。
投資回収シミュレーション
【モデルケース】
築15年・1K×10戸アパート
塗装費用：180万円
■ 節税効果（初年度）
修繕費一括計上の場合
税率30%想定：54万円の節税
実質負担：126万円
■ 入居率改善効果（年間）
空室率：30% → 20%
改善：1戸分の年間家賃
家賃5万円×12ヶ月 = 60万円
■ 売却時の評価アップ（5年後想定）
査定額：+250万円
【投資回収期間の計算】
実質投資額：126万円
年間収益改善：60万円
→ 約2.1年で回収
5年後売却時の総リターン：
節税54万円 + 家賃増300万円 + 査定UP250万円
= 604万円
投資額126万円に対して
約4.8倍のリターン
よくあるオーナーの誤解
❌ 誤解① 「入居者がいるから塗装できない」
⭕ 正解
居住中でも塗装は可能です。
工期・騒音・臭いなどを事前に告知し、
土日作業を避けるなど配慮すれば
トラブルなく施工できます。
当社では入居者への説明文書も
サポートしています。
❌ 誤解② 「満室だから急がなくていい」
⭕ 正解
満室の今こそ、計画的に実施すべきです。
空室が出てから慌てて塗装すると：
・空室期間が長引く
・入居者への配慮が難しい
・繁忙期を逃して機会損失
満室時に実施すれば、
既存入居者の満足度も向上し、
長期入居につながります。
❌ 誤解③ 「管理会社に任せておけば安心」
⭕ 正解
管理会社が提示する業者は
中間マージンが30〜40%上乗せされている
ケースがほとんどです。
オーナー自身で業者を選定すれば、
同じ工事でも50〜80万円節約できます。
管理会社との関係を維持しながら
工事業者だけ個別に選ぶことも可能です。
管理会社経由 vs 直接依頼の違い
多くのオーナーは、
管理会社からの提案をそのまま受け入れています。
しかし、実際には…
【管理会社経由の場合】
塗装費用：250万円
├ 実際の施工費：150万円（60%）
├ 管理会社マージン：50万円（20%）
└ 元請け工務店利益：50万円（20%）
【オーナー直接依頼の場合】
塗装費用：180万円
├ 実際の施工費：150万円（83%）
└ 会社利益・保証：30万円（17%）
差額：70万円
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管理会社との関係を維持しながら
工事業者だけ個別に選ぶことも可能です。
「管理会社に相談したら、
自分で選んだ業者でもOKでした」
というオーナー様も多くいらっしゃいます。
※詳しくは次回【第10回】で解説します
—–
まとめ ”支出思考”から”資産思考”へ
外壁塗装の見積を見たとき、
「高い」「安い」で判断するのは当然です。
しかし、オーナーにとって本当に大事なのは、
「その工事が将来いくらの価値を生み出すか」です。
🔸 節税リターン（減価償却・経費化）
🔸 入居率リターン（美観維持による収益安定）
🔸 売却リターン（資産価値維持・査定額上昇）
これら3つの観点を合わせて初めて、
外壁塗装は「経費」ではなく「投資」としての
意義を持ちます。
専門家からのメッセージ
一級建築塗装技能士およびAFPとして
多くのオーナー様からご相談を受けてきました。
多くの方が
「塗装は必要だけど、できるだけ安く済ませたい」
とおっしゃいます。
その気持ちは当然です。
しかし、視点を変えれば
外壁塗装は「節税・収益・資産価値」という
3つのリターンを生む投資です。
特に賃貸物件オーナーにとって、
外観の維持は入居率に直結します。
「安く済ませる」のではなく、
「適切に投資する」という考え方が、
長期的な収益を守ることにつながります。
私たちは、施工の品質はもちろん、
資産運用の視点からのアドバイスも行っています。
外壁塗装を”支出”から”投資”へ。
あなたの物件のキャッシュフローを
守るご提案をいたします。
🏢 オーナー様向け無料相談実施中
当社では、一級建築塗装技能士と
AFP（ファイナンシャルプランナー）の
両方の視点からアドバイスを行っています。
✅ 投資回収シミュレーション作成
✅ 税務処理のアドバイス（税理士連携）
✅ 管理会社との交渉サポート
✅ 入居者への説明文書作成
✅ ドローン撮影による無料診断
📞 まずはお気軽にご相談ください
🌐 https://www.m-paint.com/
対応エリア：松戸市・柏市・鎌ヶ谷市・白井市
【オーナー様専用相談フォーム】もご用意しています
次回予告
【第10回】
「管理会社任せで損しているオーナーの共通点
～中間マージンを見抜く5つのポイント～」
著者プロフィール
有限会社 宮本建装 代表 宮本
一級建築塗装技能士 /
AFP（ファイナンシャルプランナー）
有限会社 宮本建装
外壁・屋根の外装工事専門店
松戸市・柏市・鎌ヶ谷市・白井市 エリア対応
外壁塗装・屋根塗装・雨漏り診断・防水・
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