管理会社任せで損している⁈
2025/12/12 金曜日
～中間マージンを見抜く5つのポイント～
「管理会社に任せておけば安心」
多くのオーナーがそう考えています。
しかし、実際には…
鎌ヶ谷市のKオーナー（50代・アパート2棟所有）は
管理会社から提示された外壁塗装の見積もり
「550万円」を見て、こう感じました。
「高いけど、管理会社が選んだ業者なら安心だろう」
ところが、知人オーナーの紹介で
当社にもご相談いただいたところ
同じ工事内容で「450万円」
差額100万円。
「管理会社を信頼していたのに…」
Kオーナーの驚きと、少しの戸惑い。
その気持ちは当然です。
今回は、管理会社経由で損をしている
オーナーの共通点と、
中間マージンを見抜く5つのポイントをお伝えします。
なぜ管理会社経由だと高額になるのか
管理会社が悪いわけではありません。
しかし、構造上どうしても
中間マージンが発生してしまうのです。
【具体例：450万円の工事の場合】
オーナーが支払う金額：550万円
＊管理会社マージン（20%）
オーナーは550万円支払っているのに、
実際の工事に使われるのは450万円だけ。
約100万円が「中間」に消えています。
（消費税などは端折ります）
損をしているオーナーの5つの共通点
多くのオーナー様から相談を受ける中で、
損をしている方には共通点があることが
わかってきました。
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共通点①
管理会社の見積もりを比較しない
「管理会社が選んだ業者だから安心」
「わざわざ自分で探すのは面倒」
この考え方が、最も損をする原因です。
実際のデータ
管理会社経由のみで契約：平均450万円
相見積もりを取った場合：平均380万円
平均差額：70万円
共通点② 「管理会社との関係が悪くなる」
と心配する
多くのオーナーが
「管理会社に相談せず業者を選んだら
関係が悪くなるのでは？」
と心配されます。
しかし、実際には
✓ 工事業者の選定は、オーナーの権利
✓ 管理会社は入居者管理が本業
✓ 工事業者を自分で選んでも問題ない
実際、当社のお客様の多くが
管理会社との関係を維持したまま
工事を進めています。
【上手な伝え方】
「知人の紹介で業者を
見つけたので、今回はそちらに
お願いすることにしました。
入居者への告知などは引き続き
お願いします」
このように伝えれば
管理会社も理解してくれるケースが
ほとんどです。
共通点③ 工事内容を理解していない
管理会社から
「外壁塗装が必要です。500万円です」
と言われて、「そういうものか」
と、工事内容を確認せずに
了承してしまうオーナーが多くいます。
しかし、見積もりには必ず
以下の項目が記載されているべきです：
【チェックすべき項目】
✓ 使用する塗料のメーカー名・品番
✓ 塗装面積（㎡単位）
✓ 下地処理の内容
✓ 足場の範囲
✓ 工程ごとの単価
✓ 施工期間
✓ 保証内容
「外壁塗装一式：○○万円」
という曖昧な見積もりは要注意です。
共通点④ 相場を知らない
「外壁塗装の相場っていくら？」
この質問に答えられないオーナーは
高額な見積もりを提示されても気づけません。
共通点⑤ 「管理会社にお任せ」を当然と考えている
「管理会社に任せているから
自分は何もしなくていい」
この考え方が、最も危険です。
管理会社の役割
・入居者募集
・家賃回収
・クレーム対応
・日常清掃の手配
これらは管理会社の専門領域です。
しかし大規模修繕は別。
【オーナーが判断すべき理由】
・工事費用が高額（数百万円単位）
・物件の資産価値に直結
・節税効果の活用方法が複数ある
・業者選定で品質が大きく変わる
つまり、大規模修繕は
「管理会社に丸投げ」ではなく
「オーナー自身が判断」
すべき重要な意思決定なのです。
中間マージンを見抜く5つのポイント
では、どうすれば中間マージンを
見抜けるのでしょうか？
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ポイント① 見積もりの詳細度をチェック
【要注意な見積もり】
・外壁塗装一式：300万円
・諸経費：50万円
・管理費：30万円
「一式」が多い見積もりは
中間マージンを隠している
可能性があります。
ポイント② 「管理費」「諸経費」の比率を見る
適正な諸経費は、工事費用の
5〜10%程度です。
15%以上の場合は
中間マージンが含まれている
可能性が高いです。
【計算例】
見積もり合計：350万円
諸経費：70万円（20%）
→ 中間マージンが含まれている可能性大
見積もり合計：240万円
諸経費：18万円（7.5%）
→ 適正範囲
ポイント③ 施工業者の会社名を確認する
管理会社から見積もりをもらったら
必ず確認すべきこと
「実際に施工するのはどちらの会社ですか？」
この質問に対して
❌ 「弊社の協力会社です」
❌ 「状況により変わります」
❌ 「工務店を通して手配します」
このような曖昧な回答の場合、
中間に複数の業者が入っている
可能性が高いです。
⭕ 「○○塗装という会社です」
⭕ 「担当者を紹介します」
明確に答えられる場合は
透明性が高いです。
ポイント④ 相見積もりを取る権利を主張する
管理会社から
「弊社指定の業者以外は
対応できません」と言われたら
それは不当な要求です。
オーナーには業者選定の自由があります。
【正しい対応】
「他社からも見積もりを取って
比較したいので
工事仕様書をいただけますか？」
この一言で、管理会社も
無理な要求はできなくなります。
ポイント⑤ 工事後の保証内容を確認する
中間マージンが多い業者ほど
保証内容が曖昧です。
【確認すべきポイント】
・保証年数（塗装は通常5〜10年）
・保証書の発行有無
・保証の対象範囲（塗膜の剥がれ・色褪せ等）
・アフター点検の有無
・トラブル時の連絡先
特に重要なのは「誰が保証するのか」
管理会社？元請け？実際の施工業者？
この点が不明確な場合トラブル時にたらい回しに
される可能性があります。
管理会社との上手な付き合い方
管理会社は敵ではありません。
上手に付き合いながら
大規模修繕は自分で判断する。
このバランスが大切です。
【おすすめの進め方】
Step 1：管理会社から見積もりをもらう
まずは管理会社の提案を聞きます。
Step 2：工事仕様書を依頼する
「内容を確認したいので
工事仕様書をください」
Step 3：他社にも同じ仕様で見積もり依頼
同じ条件で比較することが重要。
Step 4：比較して判断
価格だけでなく
・施工実績
・保証内容
・担当者の対応も含めて総合判断。
Step 5：管理会社に報告
「今回は知人の紹介業者に依頼することにしました
入居者対応などは引き続きお願いします」
このプロセスを踏めば
管理会社との関係を維持しながら
適正価格で工事ができます。
よくある質問
Q. 管理会社との契約に
「指定業者以外不可」とある場合は？
A. そのような条項は一般的に
無効とされる可能性が高いです。
オーナーには業者選定の自由があり、
管理契約でそれを制限することは
不当な拘束にあたります。
心配な場合は、
国民生活センターや
不動産の顧問弁護士に
相談されることをおすすめします。
Q. 管理会社の見積もりが高額な理由を聞いたら？
A. 「管理の手間がかかる」
「保証を付けている」
などの理由を言われるかもしれません。
しかし、直接依頼でも
同等以上の保証は付けられますし、
管理の手間は工事業者が
直接入居者対応すれば解決します。
Q. 工事中のトラブルは誰が対応する？
A. 工事業者が直接対応します。
当社の場合、
・工事前の入居者説明会
・工事中の緊急連絡窓口設置
・管理会社への定期報告
すべて当社が行います。
管理会社の負担は
むしろ軽減されます。
まとめ：賢いオーナーは「比較」している
管理会社に任せることは
楽で安心に思えます。
しかし、数百万円の工事を
「比較せずに決める」のは
経営判断として適切でしょうか？
賢いオーナーの共通点は
「必ず比較している」ことです。
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【3つの重要ポイント】
① 管理会社の見積もりは「参考」と考える
管理会社の提案は聞くべきですが、
それが「唯一の選択肢」では
ありません。
② 中間マージンは15〜30%が相場
管理会社経由の場合
工事費用の15〜30%が
中間マージンとして
抜かれているのが現実です。
③ 比較することはオーナーの権利
業者を比較することは
オーナーとして当然の権利。
管理会社との関係を気にする
必要はありません。
専門家からのメッセージ
一級建築塗装技能士およびAFPとして
多くのオーナー様から
ご相談を受けてきました。
「管理会社に任せておけば安心」
その気持ちはよくわかります。
しかし、大規模修繕は数百万円の投資です。
この金額を「比較せずに決める」のは
経営者として適切な判断でしょうか？
管理会社は入居者管理のプロですが
施工のプロではありません。
大規模修繕については
施工のプロに直接相談する。
これが、資産価値を守り
無駄な出費を抑える
最善の方法だと考えています。
宮本建裝は
・管理会社との関係維持
・入居者への配慮
・適正価格での高品質施工
すべてを両立させる
サポートを行っています。
まずはお気軽にご相談ください。
